Ingatlanpiaci elemzés 2026 nyár
Ez a cikk a 2026. július 16-án tartott ingatlanbefektetési előadásom egy részlete alapján készült.
Ha valaki ingatlanbefektetésben gondolkodik, akkor nagyon fontos megértenie, hogy éppen aktuálisan milyen a piaci környezet. A jelenlegi piaci környezet alapvetően meghatározza, hogy milyen ingatlanbefektetési stratégiában érdemes gondolkodni.
Ebben a cikkben röviden felvázolom, hogy én hogyan látom most a piaci környezetet, és ebből milyen következtetéseket vonok le ingatlanbefektetőként.
Bizonytalan gazdasági és politikai környezet
Szerintem most egy elég bizonytalan gazdasági és politikai helyzetben vagyunk.
A választások után vagyunk néhány hónappal, és új kormány alakult a 16 éves Fidesz-korszak után. Jelenleg még nem látszik tisztán, hogy a 3%-os otthonteremtési hitel, illetve az egyéb családtámogatások milyen formában maradnak majd meg.
A napokban Magyar Péter miniszterelnök arról beszélt, hogy a Fidesz totális összeomlásának lehetünk a tanúi. Mindenféle pártpolitikai preferencia nélkül én azt látom előre, hogy a politikai erőviszonyok teljesen átrendeződhetnek a következő években Magyarországon, de külföldön is várhatók változások.
Külpolitikában például Donald Trump viselkedése szerintem rendkívül kiszámíthatatlan, de ebbe most nem is szeretnék részletesebben belemenni.
Közben itt van az ukrajnai háború, amely már négy éve tart, és a közel-keleti konfliktusok, illetve a Hormuzi-szoros körüli feszültségek is tovább növelik a bizonytalanságot, legfőképpen az energiaárak tekintetében.
Ha ingatlanbefektetőként gondolkodunk, ettől a piaci környezettől akár meg is ijedhetünk.
Szerintem azonban nem megijedni kell, hanem mérlegelni azt, hogy ebben a piaci környezetben mit lehet és mit érdemes csinálni.
Mi történik Nyugat-Európában?
Ha kitekintünk Nyugat-Európára, például Hollandiára, Németországra vagy Ausztriára, azt láthatjuk, hogy az ingatlanárak nagyon magas szinten vannak, és a tulajdonszerzés egyre nehezebbé válik.
Ehhez hozzájárul az is, hogy az építési költségek gyakorlatilag egész Európában folyamatosan emelkednek.
Különösen a nagyvárosokban figyelhető meg, hogy a lakhatás fokozatosan eltolódik a bérlés irányába. Németországban például országos szinten is kijelenthető, hogy a lakosság többsége bérelt ingatlanban él, nem pedig saját tulajdonban.
Ez szerintem fontos jelzés nekünk, magyaroknak is.
Egyre több ember számára válhat nehezen elérhetővé vagy akár megfizethetetlenné a saját tulajdon megszerzése, és emiatt a bérlés kerülhet egyre inkább előtérbe.
Ez elsősorban a nagyvárosokban fog markánsan megjelenni, de szerintem már most is érezhető például Budapesten, Győrben vagy Debrecenben, és ez a jövőben még tovább erősödhet.
A saját megérzésem szerint – és hangsúlyozom, hogy ez szintén az én saját meglátásom – a TISZA-kormány a jövőben nagyobb hangsúlyt helyezhet a bérlők támogatására, és várhatóan megpróbálja átalakítani a jelenlegi családi és otthontámogatási rendszert a Wekerle Sándor bérlakásépítési és otthonfejlesztési programmal.
Míg a Fidesz elsősorban a tulajdonszerzést támogatta, ennek a rendszernek szerintem az volt az egyik szakmai problémája, hogy a keresletet erősen ösztönző támogatások jelentősen hozzájárultak az ingatlanárak emelkedéséhez.
A TISZA várhatóan inkább a megfizethető lakásbérlést, valamint az elavult ingatlanállomány energetikai korszerűsítését és felújítását helyezheti előtérbe.
Ehhez hozzátartozik az is, hogy a jelenlegi szabályozás szerint 2026 végén változik az új építésű ingatlanok eladására vonatkozó 5%-os áfa szabályozása. Az előadás időpontjában rendelkezésemre álló információk alapján ez az új építésű lakások piacán is komoly változást okozhat. Ez természetesen még változhat, ezért ezt a szabályozást érdemes folyamatosan figyelemmel követni.
Ingatlanbefektetői szempontból mindez számomra azt jelenti, hogy a bérleti piac szerepe hosszú távon erősödhet, és egyre stabilabb bérlői kereslet alakulhat ki, legfőképpen a nagyvárosokban és a jó lokációkban.
Ebből számomra az is következik, hogy egyre többen fordulhatnak a nagyvárosi agglomerációk felé, ahol megfizethetőbb áron lehet saját tulajdonú ingatlanhoz jutni.
Ma már szinte mindenkinek van autója, és egy jól megközelíthető, megfelelő tömegközlekedéssel rendelkező kisebb településről akár napi szinten is be lehet járni dolgozni egy nagyobb városba, vagy bevinni a gyerekeket az iskolába.
Összességében tehát egy bizonytalan és változó piaci környezetben vagyunk. Szerintem ez egyértelműen megállapítható.
Két dolgot tartok most különösen fontosnak
Én ebben a helyzetben két dolgot tartok különösen fontosnak ingatlanbefektetési szempontból.
Az első az időtáv kérdése.
Én ma nem tudok 15–20 éves időtávban gondolkodni. A klasszikus modell, hogy felveszek egy hosszú távú hitelt, megvásárolok egy ingatlant és bérbe adom, számomra ebben a bizonytalan környezetben túl nagy kockázatot jelent.
Már öt évre is elég nehéz előrelátni, nemhogy 15–20 évre.
Amit viszont még valamennyire tudok kontrollálni és előrelátni, az az 1–2 éves időtáv.
Én ezért a befektetéseimet is inkább ilyen rövid ciklusokra tervezem. Ingatlanbefektetésnél ezt akár extrém rövid ciklusnak is nevezhetjük.
A másik fontos tényező az energia.
Erről szerintem nagyon kevesen beszélnek az ingatlanos körökben, pedig szerintem borzasztóan fontos tényező, és a jövőben egyre fontosabb lesz.
Az energia szerepe az ingatlanpiacon
Én arra készülök, hogy az energiaárak hosszú távon emelkedni fognak, és ha a nyugati mintákat nézzük, könnyen elképzelhető, hogy nagyon magas szinteket is elérhetnek.
Legyen szó áramról, gázról, vagy akár vízről és szennyvízelvezetésről. Emellett az üzemanyagárak alakulása is fontos tényező lehet, hiszen ha jelentősen megemelkednek, a magasabb szállítási költségek beépülhetnek az építőanyagok árába, ami közvetlen hatással lehet az új építésű ingatlanok árára.
Ezért én kiemelten figyelem az alacsony energiaigényű, illetve az úgynevezett közműfüggetlen, angol nevén off-grid megoldásokat. Az off-grid ingatlanok olyan épületek, amelyek részben vagy teljesen függetlenek a hagyományos közműhálózatoktól.
Ez általában saját energiaellátást jelent, például napelemmel, illetve önálló víz- és szennyvízkezelést. A fűtés történhet például hagyományos fatüzeléssel vagy akár hőszivattyúval.
Ennek a jelentősége abban van, hogy az energiaárak emelkedésével ezek az ingatlanok kiszámíthatóbb fenntartási költségeket és nagyobb függetlenséget biztosíthatnak a politikai vagy gazdasági környezet változásaitól.
Ez ma még inkább rétegmegoldás, vagyis nagyon kevesen foglalkoznak vele igazán, de a következő években könnyen lehet, hogy egyre szélesebb körben jelenik majd meg igényként.
Ha emelkednek az energiaárak, az előbb-utóbb átrendezi a keresletet az ingatlanpiacon is.
Ilyenkor felértékelődhetnek azok az ingatlanok, amelyek fenntarthatóbban és alacsonyabb költséggel üzemeltethetők.
Ez azért lényeges, mert például a 80-as, 90-es vagy akár a 2000-es években nagyon sok olyan családi ház épült, ahol az energiahatékonyság még nem volt elsődleges szempont.
Ezeknél az ingatlanoknál a fenntartási költség ma már egyre fontosabb kérdéssé válik a magas közműárak miatt.
Régi ház vagy új építés?
A használt ingatlanok ára sok helyen már olyan magas szintre emelkedett, hogy ugyanebből az összegből akár egy kisebb, korszerűbb új ház felépítése is reális alternatíva lehet.
Különösen igaz ez akkor, ha a megvásárolt régi ingatlant még jelentős felújítással és energiahatékonysági korszerűsítéssel is el kell látni, ami további komoly költséget jelenthet.
Sok esetben így a teljes ráfordítás már meghaladhatja egy új építésű, kisebb ingatlan létrehozásának költségét.
Ha ehhez hozzávesszük azt is, hogy az új építkezéseket várhatóan továbbra is támogatni fogja a TISZA-kormány, és az előadás időpontjában rendelkezésemre álló információk szerint célként fogalmazták meg a lakásépítések számának megduplázását, akkor ebből számomra egy logikus piaci következtetés adódik:
növekedhet a kereslet a jó elhelyezkedésű építési telkek iránt.
Milyen befektetési irány rajzolódik ki ebből számomra?
Ha ezt az egész piaci elemzést összerakom, akkor számomra ebből egy elég konkrét befektetési irány rajzolódik ki. Itt jön gyakorlatilag a megfejtésem.
Lokáció szempontjából elsősorban a városi agglomerációkban gondolkodom, illetve bizonyos esetekben üdülőövezeti térségekben keresek befektetési lehetőségeket.
Ingatlantípus szempontjából az építési telkek, illetve a kisebb falusi családi házak kerülhetnek fókuszba, amelyek felújítást és energetikai korszerűsítést igényelnek.
Időtávban pedig rövid, 1–2 éves ciklusokban gondolkodom.
Ennek megfelelően az alacsony vételár kulcskérdés, mert ez fogja megadni a mozgásteret.
A célom nem a hosszú távú tartás, hanem az, hogy viszonylag rövid idő alatt értéket növeljek a megvásárolt ingatlanban, utána ezt az értéknövekedést realizáljam az ingatlan továbbértékesítésével.
Ez az a befektetési irány, amely a saját tőkémhez, szabad időmhöz, szaktudásomhoz és kockázatvállalási hajlandóságomhoz jelenleg a legjobban illik. A célom nem az, hogy rád erőltessem ezt a stratégiát, hiszen nem tudom, hogy te milyen élethelyzetben vagy, milyen lehetőségekkel, célokkal és korlátokkal rendelkezel.
Ebben a cikkben egyszerűen megosztottam, hogy én hogyan látom a jelenlegi piaci környezetet, milyen összefüggéseket figyelek, és ezekből milyen befektetési irány rajzolódik ki számomra.
Írta: Molnár Szilárd
